이번시간에는 종합소득세 중 주택임대소득이 발생하는 경우(약국을 운영하시는 사장님들 중 주택임대소득이 추가로 발생할 경우) 이에 대한 세금신고절차를 알아보기로 하자.
주택을 몇 채 소유하고 있는지 여부에 따라 세금부과방식이 상이하므로, 먼저 주택수를 정확히 산정해야 한다.
① 다가구주택의 경우 1주택으로 보지만 구분등기된 경우라면 각각을 1개의 주택으로 산정한다.
② 공동소유 주택의 경우에는 지분이 가장 큰 자의 소유주택으로 산정한다.
③ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 산정한다. 즉 본인이 1주택을 보유하고 있고, 배우자가 1주택을 따로 보유하고 있다면 보유주택수는 부부합산이므로 2주택자가 되는 것이다.
한편, 주택임대소득 산정시 총수입금액(매출액 개념) 산정은 매달 받는 월세외에도 보증금에 대한 간주임대료를 포함하여 산정한다.
간주임대료란 보증금에 연이자율 1.2%를 적용하여 산정하는 것으로, 동일주택에 대하여 어떤 경우(유형1)는 보증금이 작고 월세가 높은 반면, 어떤 경우(유형2)는 보증금이 크고 월세가 작은 경우 월세에 대해서만 과세한다면 (유형1)의 경우가 (유형2)에 비해 불리해지므로 형평성차원에서 보증금에 대해서도 간주임대료를 산정하여 과세하는 것이다.
주택수에 따른 월세와 보증금(간주임대료)에 대한 과세여부를 정리하면 다음과 같다.
이제 좀더 구체적으로 주택임대소득 과세방식에 대해서 알아보자.
주택임대소득을 과세하는 방식에는 분리과세방식과 종합과세방식이 있다.
① 분리과세방식이란 주택임대소득을 그 외의 다른 종합소득과 합산하지 않고 주택임대소득에 대해서만 일정방식에 따라 과세하는 것이다.
② 종합과세방식이란 주택임대소득과 그 외의 다른 종합소득을 모두 합산하여 과세하는 것이다.
이 경우 분리과세방식의 세율은 14%(단일세율)이고, 종합과세방식의 세율은 6, 15, 24, 35, 38, 40, 42, 45%의 누진세율이므로 종합과세시 적용세율이 6%라면 종합과세방식이 유리하고, 그 외의 경우는 분리과세방식이 유리한 것이 일반적이다.
주택임대소득의 총수입금액(월세와 간주임대료)이 2천만원을 초과한다면 분리과세방식은 적용할 수 없고 무조건 종합과세방식을 적용해야 하고, 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 분리과세방식과 종합과세방식 중 납세자가 유리한 방향으로 선택할 수 있다.
또한, 분리과세의 경우 임대사업자 등록여부에 따라 과세방식이 상이하며 이는 다음과 같다.
*1 임대주택소득 이외의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제가능
*2 국민주택규모(소형주택)로 일정요건을 충족해야 하고, 세액감면 적용시 감면받은 세액의 20%해당액을 별도로 농어촌특별세로 납부해야 하며, (’20.8.18.) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대는 폐지되었고, 10년 장기임대가 신설됨.
참고로 임대사업자로 등록하게 되면, 임대보증금 또는 임대료의 연(年증) 가율이 5%를 초과하면 안된다.
<회계법인 길인 이웅중 회계사-세무사 프로필>
현) 회계법인길인 파트너(한국공인회계사, 세무사)
현) 삼일인포마인 5분특강 강사
전) 조세금융신문 자문위원
전) 서울창업신문 자문위원
전) 아이파경영아카데미 위촉강사
전) 서울중앙지법 회계감정인 및 회생조사위원
전) 한영회계법인(Ernst & Young) SM
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